Le abitazioni sono di varie tipologie: appartamenti condominiali (blokkleiligheter), case unifamiliari (eneboliger), villette a schiera (rekkehus), bifamiliari (tomannsboliger) eccetera. La forma di proprietà, ovvero la formula legale che vi lega all’abitazione, può variare indipendentemente dalla tipologia dell’abitazione: la casa unifamiliare o l’appartamento in cui vivete possono essere di proprietà, in affitto o in comproprietà.
Se siete in affitto, l’abitazione in cui vivete appartiene a qualcun altro. Il contratto d’affitto vi dà però diritto ad utilizzarla.
Se invece abitate in un’abitazione di proprietà (eierbolig), i proprietari siete voi o la vostra famiglia, dunque potete disporre dell’abitazione come meglio credete. Un’abitazione di proprietà può essere isolata oppure far parte di un complesso con varie unità abitative. In tal caso si parla di un’abitazione in comproprietà (sameiebolig), oppure condominiale (selveierbolig).
Le abitazioni delle cooperative edilizie di abitazione (andelsboliger) sono una via di mezzo tra un’abitazione di proprietà ed una in affitto. La maggior parte delle abitazioni di questo tipo fanno parte di cooperative abitative (borettslag). In tal caso la proprietà formale delle abitazioni è della cooperativa, mentre voi possedete una quota all’interno della cooperativa stessa. Questa quota vi conferisce il diritto esclusivo di utilizzo di una specifica abitazione nell’ambito della cooperativa abitativa. In pratica potrete considerarla come se fosse la vostra abitazione.
COOPERATIVE ABITATIVE E COMPROPRIETÀ (SAMEIE)
La cooperativa abitativa e la comproprietà (eierseksjonssameie, molto simile al condominio italiano, n.d.t.) sono due forme differenti di organizzazione della comunità abitativa.
Sia il socio della cooperativa che il comproprietario hanno il diritto esclusivo di utilizzare una specifica abitazione. Inoltre si ha diritto ad usufruire di eventuali spazi comuni. Entrambe le forme abitative hanno organi amministrativi che stabiliscono norme che riguardano tutti gli inquilini.
Il singolo inquilino deve provvedere alla manutenzione interna alla propria abitazione. È possibile rinnovare quest’ultima a proprio piacimento a patto di non abbattere mura portanti o toccare impianti comuni, come ad esempio le tubature in condivisione. La manutenzione esterna spetta alla cooperativa (borettslag) o alla comproprietà (sameie). Ciò include ad esempio le tubature condivise, le finestre e le porte esterne.
Nella comproprietà/condominio (sameie), il proprietario di un’abitazione può darla liberamente in affitto. Se invece si possiede un’abitazione in cooperativa è necessaria l’approvazione da parte dell’amministrazione.
La differenza principale tra cooperativa e comproprietà/condominio consiste nel finanziamento. Di solito la cooperativa abitativa è finanziata dalla somma di acquisto individuale cui si somma una parte di debito comune (fellesgjeld). Anche le abitazioni in comproprietà possono avere una parte di debito comune, ma in tal caso si tratta di cifre molto contenute. Pertanto le abitazioni di proprietà sono finanziate principalmente dal proprietario stesso attraverso un mutuo bancario.
Quando si acquista un appartamento in cooperativa edilizia, si paga una cifra per la propria quota, ovvero per il diritto ad utilizzare l’abitazione. Il resto della somma d’acquisto è coperto dalla parte di debito comune relativo a quell’abitazione. Il prezzo complessivo reale dell’abitazione in cooperativa è dunque la somma della cifra d’acquisto e della propria parte del debito comune. È dunque quest’ultima la somma cui dovete fare riferimento se volete paragonare il prezzo di una abitazione in cooperativa con quello di un’abitazione di proprietà.
La parte della somma d’acquisto che viene finanziata attraverso il debito della cooperativa, la pagate a quest’ultima attraverso le spese comuni (felleskostnader). Queste spese mensili coprono gli interessi e le rate del debito in comune. Inoltre vanno a coprire anche le spese di manutenzione della cooperativa, come tasse comunali, assicurazione, manutentore eccetera.
Anche nella comproprietà/condominio (sameie) si pagano delle spese comuni; queste possono andare a coprire assicurazioni, manutenzione degli spazi comuni, tasse comunali ecc.
All’acquisto di una abitazione di proprietà (eierbolig) dovete pagare una tassa di registro equivalente al 2,5 della somma d’acquisto. Nel caso di un’abitazione venduta per due milioni di corone, questa sarà di 50.000 NOK. In caso di acquisto di un’abitazione in cooperativa (borettslag), questa imposta non è dovuta.
TROVARE UN´ABITAZIONE
Le abitazioni in affitto vengono spesso pubblicizzate sui quotidiani locali. Esistono vari siti web dedicati agli affitti.
Alcuni agenti immobiliari offrono anche abitazioni in affitto. Esistono poi agenti immobiliari che si occupano esclusivamente di affitti. Ricordate che il contratto di affitto va stipulato direttamente con il locatore (proprietario): l’agente non è in alcun modo responsabile dell’abitazione in sé.
Alcuni comuni possono assistere nella ricerca di un’abitazione in affitto, ma in genere le abitazioni che il comune stesso dà in affitto sono riservate a persone non in grado di procurarsi autonomamente un’abitazione.
La compravendita di abitazioni avviene di regola attraverso agenti immobiliari. Questi pubblicizzano le abitazioni in vendita sui giornali locali e attraverso vari siti web.
AFFITTARE UN´ABITAZIONE
Per le abitazioni in affitto non c’è bisogno di disporre di un capitale proprio, ad eccezione della caparra. Se non possedete l’intera cifra, potete rivolgervi al vostro comune. Alcuni comuni concedono un prestito per la caparra, mentre altri possono fungere da garante: per alcuni padroni di casa ciò rappresenta una valida alternativa alla caparra stessa. Qualora il comune non offra prestiti per la caparra, un’alternativa possibile è richiedere tale prestito (depositumslån) ad una banca.
DIRITTI DELL´AFFITTUARIO
I vostri principali diritti come affittuari sono specificati nel contratto d’affitto (leieavtalen) e nelle legge sugli affitti (husleieloven). Quest’ultima tra le altre cose contiene un divieto contro le discriminazioni nei rapporti di locazione. Le due parti in causa (locatore e affittuario) sono libere di stabilire la cifra dell’affitto alla stipula del contratto. A stipula avvenuta, per i primi tre anni l’affitto non può subire un aumento superiore all’indice dei prezzi al consumo (konsumprisindeks). Questo aggiustamento non può avvenire prima che sia trascorso un anno.
L’affittuario non è obbligato a pagare anticipatamente più di una mensilità di affitto. L’affitto deve consistere in una cifra stabilita. Inoltre può essere stabilito che l’elettricità venga pagata a parte in base ai consumi. Ciò vale anche per le spese relative all’acqua e alle fognature, qualora esse vengano misurate in base al consumo. Altre spese aggiuntive non sono ammesse.
L’affittuario ha diritto a far trasferire nella casa il proprio nucleo familiare. Il proprietario non è autorizzato entrare in casa senza il consenso dell’affittuario.
La legge che regola gli affitti non impedisce che vengano affittate abitazioni in cattivo stato; è però proibito dare in affitto un immobile che non abbia l’abitabilità, o che presenti rischi per la salute. Se il proprietario fornisce informazioni errate su un’abitazione, ciò rappresenta una violazione del contratto. Danni, malfunzionamenti o altre circostanze riguardanti l’abitazione di cui l’affittuario fosse a conoscenza prima della firma del contratto, non rappresentano un vizio. Se l’abitazione ha vizi, il proprietario è tenuto ad apportare migliorie affinché l’abitazione risulti conforme agli accordi. Se non lo fa, l’affittuario può chiedere uno sconto sulla quota d’affitto o anche trattenerla. Se i vizi sono gravi, l’affittuario può anche annullare il contratto. Se ritenete ci sia qualcosa che non va, rivolgetevi sempre per prima cosa al padrone di casa.
CONTRATTO DI AFFITTO
Si può sempre esigere che ci sia un contratto scritto tra locatore e affittuario. Il contratto deve contenere nome e indirizzo delle parti, quali siano i vani concessi in affitto e la cifra dell’affitto stesso. Se il locatore chiede una caparra, anche questa deve risultare dal contratto. Il preavviso va specificato nel contratto qualora la sua durata non sia di tre mesi (preavviso standard, n.d.t.). Nel momento della stipula, ispezionate l’alloggio e descrivetene le condizioni nel contratto. Fate un inventario dei mobili e di altre cose che si trovano nell’abitazione, e descrivetene le condizioni.
Può essere consigliabile prendere spunto da un modello di contratto standard. Ne trovate uno sulla pagina web del Forbrukerrådet (associazione dei consumatori norvegesi).
CAPARRA
La caparra è una cifra di denaro che l’affittuario fornisce a copertura di un’eventuale insolvenza. La caparra non può eccedere sei mensilità. La cifra deve essere depositata in un conto dedicato (depositumskonto), e né il locatore, né l’affittuario devono poterne usufruire per tutta la durata dell’affitto. Se il locatore esige che l’affittuario versi la caparra sul suo conto, oppure che lo versi in contanti, l’affittuario ha il diritto di rifiutarsi. Eventuali costi per aprire il conto per la caparra devono essere sostenuti dal locatore. Una volta terminato l’affitto, di regola il locatore autorizza per iscritto l’affittuario a ritirare la somma dalla banca. Se ciò non accade, l’affittuario deve richiedere per iscritto che la banca gli versi la caparra. La banca in tal caso deve avvertire per iscritto il locatore di tale richiesta, avvertendolo che se non avanzerà obiezioni entro cinque settimane dal ricevimento di tale comunicazione, la cifra verrà versata all’affittuario.
POSSEDERE UN´ABITAZIONE
Se volete acquistare un’abitazione, prima di iniziare a cercare dovete procurarvi un “finansierinsbevis” (conferma del finanziamento) da parte di una banca. Se non avete abbastanza capitale proprio, o se avete problemi ad ottenere un finanziamento presso le banche private, potete fare richiesta di un prestito iniziale (“startlån”) presso il vostro comune.
Il prezzo d’acquisto dell’abitazione nella maggior parte dei casi viene stabilito attraverso un’asta. Ricordate che l’accordo (anche verbale, n.d.t.) diviene vincolante nel momento in cui il venditore accetta la vostra offerta. Pertanto non fate mai un’offerta prima di essere certi di avere il finanziamento per l’acquisto dell’abitazione.
La maggior parte delle banche offrono dei mutui per l’acquisto di una casa o di un appartamento. Il mutuo viene ripagato a lungo termine, di norma di durata compresa tra i venti e i trent’anni. Contattate la banca per capire quanto potete prendere in prestito, e qual è il tasso di interesse che è disposta ad offrirvi. Portate con voi la dichiarazione dei redditi e una busta paga per dimostrare l’entità delle vostre entrate.
Sul sito www.finansportalen.no potete verificare quali banche offrano i tassi di interessi più bassi.
ASSICURAZIONE MOBILIA DOMESTICA
Per assicurare gli oggetti nel vostro appartamento o nella vostra casa, avete bisogno di un’assicurazione per la mobilia domestica (innboforsikring). Quest’ultima copre i danni alle cose in caso di incendio, perdite d’acqua, furto ecc. Anche in questo caso sono le condizioni assicurative che determinano la copertura dell’assicurazione stessa. È necessario avere un’assicurazione sulla mobilia domestica anche qualora si sia semplicemente in affitto.
PRESTITO BASE (GRUNNLÅN) PRESSO LA BANCA HUSBANKEN
La Husbanken può erogare un finanziamento per costruire una nuova abitazione o per migliorare e adeguare un’abitazione già preesistente. Se l’abitazione ha caratteristiche soddisfacenti, la Husbanken può concedere un prestito che copre fino all’80% dei costi o del prezzo di vendita approvato dalla banca stessa.
La domanda va inviata a Husbanken che amministra questo ordinamento. Maggiori informazioni sul grunnlån unitamente ai moduli per fare domanda si possono trovare sul sito www.husbanken.no (a partire da gennaio 2020, il termine grunnlån presso la Husbanken è stato abolito e sostituito col più generico “lån”. n.d.t.)
INDENNITÀ DI ALLOGGIO (BOLIGTILSKUDD)
Soltanto persone con difficoltà estreme rispetto al mercato immobiliare possono ottenere il “boligtilskudd”. Viene considerato rilevante un eventuale stato di disagio economico protratto da parte del nucleo familiare, oppure la necessità da parte di quest’ultimo di apportare modifiche speciali alla propria abitazione. Si può ottenere un boligtilskudd per acquistare o migliorare/modificare la propria abitazione, o per fare un rifinanziamento del mutuo allo scopo di poter continuare ad abitare nell’abitazione stessa.
La richiesta per l’indennità di alloggio va inviata al comune che gestisce tale schema. Prendete contatto con il vostro comune per maggiori informazioni, e per sapere se disponga di fondi per tale indennità.
RACCOLTA RIFIUTI
Il regolamento sulla raccolta rifiuti varia da comune a comune, e dunque dovete esaminare quello del vostro comune di residenza.
Molto comuni fanno la raccolta differenziata, in cui rifiuti come la carta e i residui organici vengono raccolti in specifici contenitori. I contenitori vengono svuotati in base a un calendario di raccolta. Verificate con la compagnia che esegue la raccolta rifiuti nel vostro comune.
Non tutta la spazzatura si getta nei contenitori presso la vostra abitazione. Vetro, metallo e rifiuti pericolosi sono esempi di rifiuti che vanno portati nei centri di raccolta comunali. I rifiuti elettronici (EE) si possono portare nei negozi che vendono prodotti simili.
SOSTEGNO ABITATIVO (BOSTØTTE)
Il sostegno abitativo è un programma statale di assistenza indirizzato alle persone più in difficoltà nell’ambito del mercato immobiliare. Tale sostegno ha lo scopo di aiutare coloro che anno introiti bassi a fronte di forti spese abitative a procurarsi un’abitazione o a poter rimanere nell’abitazione corrente. Questo programma è finanziato dallo Stato, ed è amministrato da Husbanken e dai comuni.
Non tutti coloro che hanno problemi economici hanno automaticamente diritto a ricevere il sostegno abitativo. Il sostegno potrà essere concesso se la persona che ne fa richiesta soddisfa tutti i requisiti previsti da tale schema. La scadenza per inoltrare la richiesta è il 14 di ciascun mese. Nel caso la richiesta venga accettata, il pagamento avverrà il 10 del mese successivo.
La domanda va inviata all’ufficio per il sostegno abitativo (bostøttekontoret) del comune di residenza, oppure si può inviare attraverso il sito internet www.altinn.no . Per maggiori informazioni, contattate il bostøttekontor del vostro comune.
PRESTITO INIZIALE (STARTLÅN) PRESSO IL COMUNE
Le persone che hanno difficoltà ad ottenere un prestito dalla banca per acquistare una propria abitazione, oppure che hanno bisogno di aiuto per poter continuare ad abitare nell’abitazione corrente, possono richiedere un prestito iniziale (startlån). Questo finanziamento può essere concesso come finanziamento aggiuntivo o come finanziamento totale per l’acquisto e la ristrutturazione di un’abitazione; per un rifinanziamento allo scopo di poter rimanere a vivere nell’abitazione corrente; come finanziamento aggiuntivo nel caso si stia costruendo una nuova abitazione. Le linee guida e la prassi per l’assegnazione del prestito iniziale possono variare da comune a comune. Sta al singolo comune valutare se una persona possa ricevere il prestito, e in caso positivo, stabilirne l’entità.
La domanda va presentata presso il comune che gestisce tale schema. Prendete contatto con il vostro comune per maggiori ragguagli su come questo programma è organizzato nel vostro comune di residenza.
ASSICURAZIONE CASA/VILLA (BOLIG/VILLAFORSIKRING)
L’assicurazione casa/villa copre i danni alla vostra casa non derivanti dall’usura o da mancanza di manutenzione. Copre anche danni da acqua o causati da incendi. L’assicurazione di regola copre anche le responsabilità giuridiche derivate da danni a terzi o a proprietà di terzi (assicurazione di responsabilità civile, in norvegese ansvarsforsikring).
Le assicurazioni sulla casa vengono offerte in molte varianti e a costi differenti. Sono le condizioni assicurative che determinano cosa copre ciascuna assicurazione. Se la casa o l’appartamento non è di vostra proprietà, non avete bisogno dell’assicurazione casa. Verificate questo fatto con la vostra amministrazione condominiale o con la cooperativa edilizia di abitazione.